Si vous comptez investir dans une SCPI, votre conseiller en gestion de patrimoine pourra vous recommander de consulter plusieurs indicateurs. Ceux-ci traduisent généralement leurs performances. Si vous possédez déjà des SCPI dans votre portefeuille de placements, vous pouvez aussi suivre de près l’évolution de ces indicateurs afin que vous puissiez positionner votre SCPI par rapport à vos propres exigences.
Le taux de distribution – qui remplace le TDVM
Le taux de distribution (TD) remplace le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Il correspond au rendement servi par la SCPI, hors fiscalité. Il tient compte de plusieurs facteurs : le prix d’achat de l’immobilier, le montant des loyers facturés, le taux de recouvrement, le montant des charges (travaux d’entretien, voire de rénovation pour un bien ancien). Il s’agit d’un taux annuel, à la différence du taux de rendement interne (TRI), et il oscille entre 4% et 4.6% par an.
Le taux de rendement interne (TRI)
Cet indicateur n’est disponible que pour les SCPI âgées de plusieurs années. En effet, il mesure la moyenne du TDVM sur la durée. Ainsi, les investisseurs peuvent retracer leur TRI sur 5 ans, sur 10 ans, sur 15 ans afin de mesurer la stabilité de leur performance dans le temps. Il est également intéressant de relever les périodes de crise économique par exemple, et d’en situer le rendement de la SCPI. Le but est de déterminer sa résilience.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le TOF tient compte du taux de recouvrement par rapport aux loyers facturés si la totalité du parc était loué. Il se différencie du taux d’occupation physique qui est relativement peu fiable puisque le parc peut être occupé à 100% par exemple tandis que les locataires ne sont solvables qu’à 80%. Ce qui traduirait une certaine perte et une baisse de rendement pour la SCPI.
L’évolution du prix de la part
Lorsqu’une SCPI est fortement demandée sur le marché, elle peut faire l’objet d’une revalorisation du prix de la part. Idem, lorsque son patrimoine prend de la valeur. C’est aussi le cas des SCPI de plus-value – encore peu connues du grand public, à la différence des SCPI fiscales et de celles de rendement. Chaque société de gestion met en œuvre sa propre stratégie avant de décider ou non de ladite revalorisation : tous les ans, tous les deux ans, et en fonction de certains critères. En cas de revente, l’investisseur profite alors d’une plus-value par rapport au prix d’achat initial. Cela en particulier s’il est libre de fixer lui-même le prix, c’est-à-dire pour les SCPI à capital fixe. C’est en fonction de l’offre et de la demande que le prix de revente est établi. La plus-value cependant n’est pas garantie pour les SCPI à capital variable, puisque c’est la société de gestion elle-même qui en fixe le prix au moment de la revente.
Le report à nouveau (RAN)
La société de gestion peut décider de ne pas distribuer la totalité des loyers auprès des investisseurs porteurs de parts. Une partie de ces derniers sont en effet réinjectés dans une poche à titre de provisions en cas de période difficile, par exemple si une importante partie des locataires se retrouve dans l’impossibilité de s’acquitter des loyers. Cette poche est alors appelée report à nouveau ou RAN. Une autre poche qui accueille une partie des dividendes non distribués est aussi constituée : il s’agit des provisions pour gros entretiens (PGE). Ce sont les SCPI enregistrant des loyers relativement consistants qui peuvent réaliser les meilleurs RAN et PGE.
Les autres indicateurs qui méritent d’être examinés
L’évolution des dividendes ainsi que le développement du patrimoine de la SCPI sont aussi des indicateurs qui méritent d’être examinés à la loupe, même s’ils ne reflètent pas toujours les performances de l’actif.
